El problema se ha desbordado. Ni los gestores bancarios más
pesimistas podían suponer que la locura inmobiliaria, el paro, las malas
tasaciones, la ley hipotecaria y la falta de rigor concediendo créditos
hipotecarios conducirían a dramas humanos tan terribles en los
desahucios como los que se están viendo estos días. Las entidades
preparan soluciones para atajar un asunto que les ha golpeado de lleno
en su reputación. Algunas admiten ahora que buena parte de los
desahuciados de ahora debían haber sido inquilinos de un piso, pero
nunca propietarios. Un poco tarde para admitir errores.
Esa locura tiene cifras. Desde el comienzo de la crisis en 2008 se
han abierto 350.000 casos de lanzamientos, que es como se denominan
judicialmente a los desahucios, aunque solo 172.000 se han ejecutado,
según fuentes bancarias. De estos, una parte son primeras residencias,
mientras que el resto son viviendas en la playa, en la montaña, garajes,
locales comerciales y naves industriales. Quedan 178.000 casos más que
están en procedimiento judicial y es sobre los que quiere actuar con
urgencia el Gobierno.
Aunque las entidades financieras no son partidarias de detallar
cuántos pisos adjudicados acumulan en sus carteras, ya se conocen
algunos datos. El banco malo,
denominado sociedad de Gestión de Activos procedentes de la
Reestructuración Bancaria (Sareb), ha hecho público que recibirá 89.000
viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo de las antiguas
cajas nacionalizadas: Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia y Banco de Valencia.
Pero las cifras de Bankia y de su matriz BFA son peores: acumula 100
millones de metros cuadrados (equivalente a todo el municipio de Las
Palmas de Gran Canaria) de suelo improductivo; 45.000 viviendas sin
vender y 15.000 locales, garajes... Un patrimonio inmobiliario que es un
gigantesco homenaje a la incompetencia y a la falta de prudencia de los
anteriores gestores de Caja Madrid y Bancaja.
Los ejecutivos que ahora están al frente de Bankia no lo niegan.
Admiten que si no se hubiera “concedido créditos sin control, no se
podría haber llegado a esta situación. Ha habido errores claros. La
mejor demostración de ello es que la morosidad en el crédito hipotecario
en el segmento de los inmigrantes supera el 5% frente al 3% del
conjunto del sector”. Una cifra que subirá de forma notable por el
incremento del paro y por la duración de la crisis, que ha provocado que
haya dos millones de parados que no reciben prestación de desempleo.
Precisamente el desempleo es, según la banca, una causa directa de este
problema: “En un país con seis millones de parados es normal que mucha
gente no pueda pagar sus deudas. Ahí se origina el problema y no ha
rebotado a nosotros”, dicen en la banca.
Sin embargo, lo que no admiten con facilidad es que muchos de sus
clientes eran trabajadores con contratos temporales a los que se les
vendió pisos con créditos que suponían deudas enormes en relación con
sus ingresos. Y esto no cumple el manual de las buenas prácticas
bancarias, pese a que nadie —ni el Banco de España ni los auditores— lo denunciaron nunca.
En opinión de algún veterano gestor de una antigua caja, que son las
entidades que acumulan tienen la peor parte de este problema, estas
entidades confundieron su “vocación social con entrar de lleno en el
segmento hipotecario de los inmigrantes, así como las clases sociales
más populares. Tomaron este camino, ya de por sí arriesgado, sin contar
con los sistemas de control de riesgos adecuados. La mezcla ha sido una
bomba”.
Un ejecutivo describe este círculo vicioso: “El auge inmobiliario
necesitó mano de obra intensiva, lo que hizo que efecto llamada en los
inmigrantes. Vinieron a España a construir pisos y se les concedió
créditos para que los compraran. Con la caída de la construcción se ha
hundido todo: ellos han perdido el trabajo y van camino de quedarse sin
sus viviendas”.
No solo buscaban clientes los bancos y las cajas, sino también otros
intermediarios, como los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y
las sociedades financieras. Ambas fueron, habitualmente, más agresivas
que las propias entidades y recolectaron una morosidad escandalosa. Cabe
recordar que los tipos de interés estaban en sus niveles más bajos de
la historia tras la llegada del euro y, además, la liquidez parecía un
maná inagotable. La mezcla de estos dos factores permitió conceder
créditos baratos y por enormes cantidades de euros. Buena parte de estos
euros, por cierto, de bancos alemanes y franceses.
Una oferta de aquellos tiempos fue la “hipoteca bienvenida”. Era un
producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo
ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con solo
tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un
crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y
comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de
un piso en España sin poner un euro. El crédito lo concedían entidades
de Estados Unidos. La hipoteca bienvenida conseguía unos 50.000 clientes al año.
Según declaró el presidente de CreditServices, Javier López, a este
periódico en 2010, “hay siete millones de hipotecas que, si los bancos
no hacen un esfuerzo por refinanciar, van a caer”. Esas son las
hipotecas bomba sobre las que ahora pende la espada de Damocles de
posibles desahucios o impagos, en el mejor de los casos. Son los mismos
préstamos que en octubre de 2007, el número dos del Santander, Alfredo Sáenz,
bautizó como “hipotecas subprime. Claro que hay hipotecas subprime en
España. Es una cuestión de puro sentido común. Los criterios por los que
una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden
aplicar perfectamente a España”, afirmó Sáenz.
Todas las entidades realizaron campañas masivas, aunque no con la
misma intensidad. Por eso no han caído todas las entidades, sino algo
más de la mitad del sector y ningún banco ha recibido ayudas públicas.
Las cajas aprovecharon la burbuja inmobiliaria para crecer apoyándose en
las promociones inmobiliarias. Entre 1993 y 2008 pasaron de 14.000 a
25.000 oficinas mientras que los bancos redujeron las sucursales de
18.000 a 15.000.
Bloque de edificios que financiaban, sucursal que se colocaba en los
bajos. En ocasiones, antes de terminar las viviendas, el representante
de la entidad de ahorro conectaba con algún agente de la propiedad
inmobiliaria, o una financiera, que tenía una cartera de posibles
clientes y se cerraba el negocio. El API traía las 50 familias y la
oficina bancaria había cerrado el negocio, un aparente gran negocio.
Pero allí estaban los “vicios que todos nos sabemos”, como dijo
Sáenz. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera
arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien
hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que
dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones
“forzadas” que subían los precios. Los desahucios son la mutación más
salvaje de estos errores en cadena y las entidades prometen medidas
severas para evitar más escándalos. No será fácil.
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